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L’immobilier chinois en crise

L’essor du marché immobilier

Le contexte dans lequel la spéculation immobilière s’est développée en Chine est celui d’une urbanisation accélérée, l’un des traits marquants de l’évolution du pays ces trois dernières décennies. Alors qu’en 1980 un Chinois sur cinq habitait la ville, ils étaient un sur deux au tournant des années 2010, et près de deux sur trois aujourd’hui.

Entre 1990 et 2018, les villes ont accueilli 539 millions de résidents supplémentaires, un gigantesque potentiel pour les capitalistes chinois, qui a tiré toute l’économie chinoise ces vingt dernières années.

En 1990, l’investissement immobilier ne représentait que 5 % du PIB. Fin 2017, c’était près de 30 %, dont les deux tiers pour des logements résidentiels, et 20 % de l’emploi urbain. C’est dire si ce secteur joue un rôle central dans le développement de la Chine.

Le marché immobilier et les promoteurs tels Evergrande se sont développés dès le milieu des années 1990. Des villes comme Shanghai, Shenzhen, Pékin ont eu à loger des dizaines de millions de travailleurs migrants en provenance des campagnes et allant s’embaucher dans les nouvelles industries des provinces côtières et des grands centres urbains, qui se sont développées à ce moment-là comme sous-traitantes du capitalisme occidental. Du fait de la conversion de dizaines de millions de paysans en ouvriers, avec l’augmentation des salaires, fruit des luttes ouvrières, mais aussi du fait de l’apparition d’un marché immobilier de luxe destiné à une petite bourgeoisie plus nombreuse et plus riche, l’urbanisation est allée de pair avec l’augmentation de la surface et de la qualité des logements, augmentant d’autant la demande sur ce marché.

Les promoteurs immobiliers ont également pu profiter à partir de 1998 de l’abrogation de la loi contraignant les entreprises publiques à loger leurs salariés. Ainsi, si en 1990 seulement 17 % des ménages chinois étaient propriétaires de leur logement, ils étaient déjà 87 % à l’être en 2018. Pour acheter, les Chinois ont dû épargner une part croissante de leurs revenus, les couples mobilisant souvent l’épargne des quatre grands-parents. L’épargne ne suffisant souvent pas, les ménages se sont largement endettés. Si, pour les plus riches, l’immobilier est devenu un placement purement spéculatif, destiné à la revente à plus ou moins court terme, c’est pour beaucoup de Chinois plus modestes une réserve, un placement nécessaire pour pallier les insuffisances de l’État en matière de santé et d’éducation, pour assurer une sorte d’épargne pour leur retraite ou pour leurs enfants, en comptant sur une revente avec des prix à la hausse.

La mise en coupe réglée de la Chine

Il y a d’autres raisons, plus structurelles, au gonflement de la bulle immobilière. En Chine, les terres appartiennent légalement à l’État dans les zones urbaines et aux collectivités dans les zones rurales. Depuis 1988, les collectivités, les gouvernements locaux des provinces, districts, cantons et villages sont autorisés à vendre les droits d’utilisation du sol. Or, sans même parler des appétits des bureaucraties locales et de la corruption endémique, les collectivités locales ont besoin d’argent, de beaucoup d’argent, ne serait-ce que parce que l’État central s’approprie la moitié des ressources fiscales en laissant aux collectivités 80 % des dépenses publiques. Pour vendre les terrains le plus cher possible, ou pour y investir elles-mêmes, directement ou au travers des entreprises publiques avec qui elles sont liées, les collectivités locales ont d’abord expulsé des dizaines de millions de paysans. Ainsi, en quelques années, un gigantesque transfert de richesses s’est opéré au profit de ces bureaucrates et de ces nouveaux capitalistes. Et c’est en recourant massivement aux emprunts auprès des banques et du secteur informel que les collectivités ont trouvé les moyens de développer leurs affaires immobilières. On estime aujourd’hui que 40 à 45 % de leurs revenus dépendent de ces revenus fonciers. Quant à loger les salariés des entreprises publiques, ce fut de moins en moins la préoccupation des dirigeants, les collectivités privilégiant les investissements dans le secteur résidentiel de luxe, susceptible d’attirer les ménages à revenus élevés en mesure d’accroître les recettes fiscales et de faire monter le prix des terrains.

Le développement du secteur immobilier a aussi été facilité par une politique monétaire favorable, les banques prêtant à des taux relativement bas. Le montant des prêts immobiliers a été multiplié par 27 entre 1999 et 2012. En Chine, le niveau d’endettement de l’ensemble des acteurs économiques est aujourd’hui considérable, représentant 308 % du PIB, alors qu’il n’était en 1996 que de 100 % du PIB. Ce sont les sociétés non financières, dont les entreprises publiques, qui en totalisent la plus grande part, plus de la moitié. Ce qui fait dire aux spécialistes que l’État chinois, qui n’est endetté qu’à hauteur de 50 % du PIB, conserve de ce point de vue des marges de manœuvre importantes.

La dette immobilière des gouvernements locaux et des sociétés qui leur sont liées est difficile à connaître, mais elle est très importante, peut-être 10 000 milliards de dollars, un cinquième à un quart de la dette totale.

L’accès au crédit des gouvernements locaux a fait l’objet de mesures restrictives à partir de 2013, des mesures qui ont surtout conduit au développement du « shadow banking », le secteur bancaire informel bien moins contrôlé par l’État. La part du shadow banking dans la dette non bancaire des gouvernements locaux a ainsi augmenté de 1,5 % en 2008 à 48 % en 2016, avant de nouvelles mesures restrictives qui ont, semble-t-il, diminué depuis son importance relative. Il reste qu’au total, le secteur immobilier, et par là une bonne partie de l’économie de la Chine, s’est construit sur une montagne de dettes, dont on perçoit aujourd’hui la fragilité.

Des bulles immobilières ont commencé à apparaître dès 2005. Si l’État chinois a pris des mesures restrictives, plus ou moins efficaces, à certains moments, à d’autres moments il s’est appuyé sur ce secteur pour compenser le ralentissement de son économie et garantir à sa bourgeoisie la perpétuation de ses profits. Ces vingt dernières années se sont donc succédé des périodes d’investissement intense et des périodes d’écoulement des stocks. Après la crise de 2009, les autorités chinoises ont mis en place un plan de relance de près de 600 milliards de dollars, ciblé sur les infrastructures et largement financé par l’emprunt des gouvernements locaux, conduisant à une accumulation de surcapacités dans les secteurs industriel et immobilier et à un endettement massif des collectivités locales. Les capitalistes chinois n’ont pas été les seuls à profiter de la situation. Pour la bourgeoisie occidentale, la Chine était alors l’un des rares secteurs en expansion, le nouvel eldorado où il fallait être pour fournir matières premières et outillages et pour investir.

À cette époque, la part des investissements directs étrangers en Chine dans l’immobilier est passée de moins de 10 % à près de 25 % du total des investissements. Les prix y ont ensuite stagné quelques années, avant de s’envoler en 2014, se stabiliser en 2015, et de nouveau s’envoler en 2016 et 2017. Depuis 2017 et les nouvelles restrictions accompagnant les déclarations de Xi Jinping, « les logements sont faits pour y vivre, pas pour spéculer », les prix ne croissent plus que de 5 à 10 % par an en moyenne. En vingt ans, les prix des logements dans les grandes villes auront été multipliés par sept, les rendant inaccessibles pour la plupart des Chinois. À Shanghai ou Shenzhen, le coût moyen d’un logement peut monter à trente ou quarante années d’un revenu moyen.

Les symptômes de la spéculation immobilière et du surinvestissement dans les infrastructures sont manifestes depuis plusieurs années. Les villes fantômes, les routes et les aéroports sous-utilisés sont aussi là pour en témoigner. Si, dans les 35 plus grandes villes du pays, il y a peu de logements invendus, beaucoup sont inoccupés, car destinés à la seule revente. Dans les villes plus petites, les promoteurs détiennent de larges stocks et mettent plusieurs années à les écouler.

On estimait en 2015 à 70 millions le nombre de logements construits mais inoccupés. Ils seraient 90 millions aujourd’hui. À Hangzhou (la Venise chinoise), à 90 kilomètres de Shanghai, les logements de luxe construits par Evergrande, dont le prix a triplé depuis 2012, ont été vendus pour 80 % d’entre eux, mais un tiers sont inoccupés, en attente d’être revendus.

Le gouvernement déclenche la crise

Le gouvernement chinois est conscient des risques économiques et politiques liés au gonflement de la bulle immobilière et à l’endettement des collectivités locales. Une bulle finit un jour par exploser et un effondrement du secteur immobilier aurait pour l’économie chinoise des effets ravageurs. Les prix trop élevés, qui deviennent inacceptables pour nombre de Chinois, posent d’autres problèmes économiques mais aussi politiques. Aussi le gouvernement tente-t-il périodiquement de modérer l’envolée des prix ainsi que celle de la dette. La crise sanitaire a eu un impact important sur le marché. Alors que, à la suite des restrictions précédentes, le marché était dans une phase baissière, les ventes ont été interrompues.

Et en juillet 2020, le gouvernement chinois a décidé de mettre en place une nouvelle réglementation, parfois résumée sous l’expression des « trois lignes rouges ».

Il s’agissait encore une fois de limiter la croissance de l’endettement des promoteurs immobiliers en fonction de l’état de leur dette. Ceux qui, selon plusieurs ratios sont trop endettés, ne peuvent plus emprunter, ou dans certaines limites. Selon un institut de recherche, seules six des 70 plus grandes sociétés immobilières chinoises respectent toutes les conditions des trois lignes rouges ; 19 dont trois des dix plus grands promoteurs du pays franchissent les trois lignes et ne peuvent théoriquement plus s’endetter à nouveau.

Mais au lieu de prévenir la crise, les « trois lignes rouges » en sont devenues un facteur déclenchant.

La mécanique financière des promoteurs immobiliers ressemble beaucoup à une pyramide de Ponzi, dont le principe est que l’argent amené par les nouveaux entrants paye les bénéfices des précédents, une pyramide qui ne peut que s’écrouler.

En Chine, les promoteurs encaissent les dépôts et les préventes des nouveaux programmes pour achever les anciens, le financement est complété par des emprunts garantis par ces fonds. Tout va bien tant que le marché se développe et que l’accès au crédit reste facile. Le retournement de la conjoncture a mis à mal cette mécanique financière.

Evergrande, endetté à hauteur de 260 milliards d’euros, franchit les trois lignes rouges et doit compter de plus en plus pour financer les chantiers en cours sur l’argent des futurs projets, à condition qu’ils existent. La chute des ventes ces derniers mois (– 20 % en août dernier par exemple) l’a ainsi forcé à brader une partie de ses actifs pour récupérer de quoi payer ses créanciers. Mais cela n’a pas suffi. Fin septembre et début octobre, Evergrande s’est retrouvé par trois fois dans l’incapacité de rembourser les dettes à l’échéance.

Evergrande est un géant, deuxième ou troisième promoteur chinois, une entreprise qui s’est créée en 1996 et qui a grandi en relation étroite avec le pouvoir, comme la plupart des grandes entreprises chinoises. Il emploie directement 200 000 personnes et en fait travailler plus de trois millions dans l’immobilier, mais s’est aussi diversifiée dans l’automobile, le football, l’eau en bouteille…

Entre un et deux millions de logements sont en cours de construction. Une faillite serait une catastrophe pour les travailleurs d’Evergrande comme pour les épargnants qui y ont mis leurs économies.

Cela poserait sans doute de nombreux problèmes politiques au régime, dont les manifestations d’épargnants devant les locaux d’Evergrande ne donnent qu’un aperçu. Ce serait aussi une catastrophe pour les créanciers de l’entreprise et ses actionnaires, avec un impact sur toute l’économie chinoise. Pour toutes ces raisons, et bien qu’il affirme toujours sa volonté d’enrayer la dette du secteur, il est probable que l’État chinois ne laisse pas Evergrande faire faillite et intervienne pour la restructurer, nationalisant ses dettes devenues irrécouvrables. Certaines entreprises d’État et collectivités locales sont déjà mobilisées pour racheter telle ou telle partie du promoteur ou de ses filiales. Le problème est qu’Evergrande n’est pas un cas isolé.

En février 2021, un autre promoteur, China Fortune, a fait défaut, en ne remboursant pas à l’échéance plus de 800 millions de dollars. Début octobre, un autre promoteur, Fantasia, n’a pas remboursé près de 300 millions de dollars. Une banque américaine, JPMorgan, a calculé que sans intervention publique, onze promoteurs immobiliers pourraient faire défaut cette année sur un total de trente milliards de dollars, de quoi faire tanguer les marchés financiers de Chine et d’ailleurs. Même si Evergrande ne fait pas faillite, l’impact de la crise en cours peut faire fléchir durablement les prix, posant des problèmes financiers à d’autres promoteurs.

Les bulles, qu’elles soient immobilières ou financières, n’apparaissent pas par hasard. Elles se forment d’autant plus facilement que les rendements, le taux de profit, de l’économie productive fléchissent, prononçant un peu plus le parasitisme du capitalisme. Dans les pays capitalistes occidentaux, les profits des capitalistes alimentent les marchés financiers, qui s’hypertrophient. En Chine, le ralentissement de l’économie observé depuis plus de dix ans, avec des taux de croissance toujours plus bas, a poussé nombre de capitalistes et d’entités publiques à investir, dans l’anarchie la plus complète, dans l’immobilier, dont les rendements, même décroissants, restaient supérieurs, notamment parce que ce secteur était alimenté par de la dette. La bulle immobilière qui menace d’éclater aujourd’hui, le gigantesque gâchis de travail humain qu’elle représente sont le corollaire d’une économie capitaliste qui, en Chine comme dans le reste du monde capitaliste, pourrit et n’a plus de perspective de développement.

Originaux: lutte de classe n°219 – novembre 2021